Promesse d’achat ou achat en l’état?

Pour nos projets d’habitat groupé dans le canton de Genève, nous serons bientôt confrontés à l’achat d’un terrain. Et là nous aurons deux options: la promesse d’achat conditionnée à un permis de construire, ou l’achat du terrain en l’état.

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Dans le cas d’une promesse d’achat conditionnée à un permis de construire, nous devrons verser une acompte de 10% de la valeur du terrain, et nous engager à déposer une demande de permis de construire dans les mois qui suivent. Pour la suite, le dossier fera son chemin dans les offices du Canton, pour arriver enfin à une décision. Dans le cas d’une décision favorable, nous devrons finaliser l’achat du terrain et nous pourrons commencer la construction de notre immeuble.

Dans le cas d’un achat en l’état, nous achèterons le terrain tel qu’il est maintenant, et pour la suite nous procèderons à la rédaction d’un projet et à la dépose d’une demande de permis de construire. Que la demande soit acceptée ou pas, le terrain restera à nous.

Entre les deux option, quelle est la meilleure? Allons les examiner en détail.

Prenons le cas d’une parcelle de 1’100 m2, avec une villa de 150 m2 habitables, qui est vendue à 1’800’000 (1’970’000 avec les frais annexes). Sur cette parcelle, on pourrait construire des logements supplémentaires pour 260 m2 habitables, pour un coût de construction de 1’700’000, et obtenir à la fin des travaux 6 logements de 68 m2, à 612’000 CHF par logement. Nous aurons un prix de 13’000 CHF/m2 à l’état actuel , et de 8’950 CHF/m2 à la fin des travaux.

Dans le cas d’une promesse d’achat, nous pourrons réserver le terrain avec le 10% du prix du terrain, à savoir 180’000 CHF. Si nous commençons avec 4 coopérateurs, chacun d’entre eux devra contribuer pour 45’000 CHF pour l’achat du terrain. En plus de cette somme, nous devrons engager environ 10’000 CHF pour l’ensemble des études nécessaires pour le permis de construire. Si la demande de permis aboutit (ce qui est fort probable, sauf pour un projet très anticonformiste), nous pourrons verser le reste de la somme nécessaire pour l’achat du terrain et commencer les travaux. Si la demande n’aboutit pas, et nous devons renoncer au projet, nous pourrons récupérer les 180’000 CHF qui avaient servi pour réserver le terrain, mais nous aurons perdu le 10’000 CHF nécessaires pour financer les études.

Dans le cas d’un achat en l’état, nous pourrons financer le terrain avec 20% de fonds propres, à savoir 395’000 CHF, le reste venant d’un emprunt bancaire.  Dans ce cas, nous devrons trouver 6 coopérateur, dont chacun devra verser 66’000 CHF, ou faire appel à des personnes qui souhaitent investir dans la coopérative sans forcement vouloir y habiter. Dans ce cas, le terrain sera à nous dès le premier jour, et nous pourrons commencer à faire fructifier les fonds propres de la coopérative. On pourrait donc louer la villa existante avec un taux de 2,5%, ce qui donnerait un loyer de 4’100 CHF par mois. Avec cela, on pourrait payer les intérêts bancaires et les intérêts sur les fonds propres, et rémunérer les parts sociales des coopérateurs. Entre temps, on pourrait déposer une demande de permis de construire, et être sûrs de ne pas perdre de l’argent même si la demande n’aboutit pas.

Donc, en résumé, l’achat en l’état est intéressant si:

  • on a assez de fonds propres (au moins 20% de la valeur du terrain)
  • sur le terrain existent des biens qui peuvent être loués et garantir une rentrée financière à la coopérative.
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3 réflexions sur “Promesse d’achat ou achat en l’état?

  1. J’ai découvert votre blog J’ai lu votre article avec attention, ainsi que celui-ci que je trouve autant intéressant. j’aime bien votre blog

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