le retour sur investissement de la forme urbaine

Ces jours-ci je me suis penché sur des questions d’urbanisme, et je suis tombé sur le concept de retour sur investissement de l’urbanisme. En faisant des recherches sur ce sujet (je vous conseille notamment l’excellent blog Granola Shotgun) j’ai appris comment la plupart de l’urbanisme contemporain ait un très mauvais retour sur investissement: si celle-ci semble une mauvaise nouvelle, il est aussi vrai qu’il y a beaucoup de potentiel d’amélioration.

Allons voir quelques exemples: 1024px-Mirepoix_square_in_summer 1024px-Mirepoix,_place_des_CouvertsNous sommes à Mirepoix, Ariège. Ici on voit clairement que chaque espace a une, voire plusieurs fonctions:

  • En haut à gauche, les habitations.
  • en bas a gauche, dans l’arcade, les commerces.
  • au centre, le passage pour piétons et pour les véhicules de livraison (cet espace peut aussi être utilisé pour y placer des camion-bar et y créer un petit marché).
  • à droite, le parc public.

1024px-Mirepoix_on_Market_day Pour quelqu’un qui veuille tester un nouveau business, c’est très facile de se placer sur l’allée centrale et essayer de vendre ses produits.

1024px-Dancers_in_MirepoixC’est aussi un espace intéressant pour les artistes de rue.

1024px-Vue_Mirepoix_(Ariège)Ce qui est valable à l’échelle de la rue est également valable à l’échelle de la ville. Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • en premier plan, la rue commerçante qui nous avons vu dans les images précédentes
  • au milieu, des espaces résidentiels, susceptibles de se transformer en espaces commerçants s’il y en a besoin
  • au fond, des terres agricoles.

Tout ce dont on a besoin pour vivre est dans cette image, et tout ce qui est dans cette image a une fonction. Le retour sur investissement de la forme urbaine ici est à son maximum.

(Source images)

Allons maintenant dans un quartier typique d’une banlieue américaine.

1024px-NM_2 (source image)

Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • Au centre, une route carrossable.
  • Au fond, une rangée de maisons.
  •  Entre deux, un espace dont la fonction n’est pas très claire: trop proche des maisons pour être un parc public, pas assez privatisé pour être un jardin privé… il n’est pas non plus très accueillant pour des activités telles que un marché ou une exposition d’artistes.

Le retour d’investissement de le la forme urbaine de cet endroit est moyen, voire bas. Quand même, on pourrait l’augmenter en installant quelques arbres de plus, quelques couverts, quelques bancs et en y installant quelques activités.

Allons encore plus loin, avec ce troisième exemple.

1024px-Dorog-housing_estate (source image)  

Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • au centre, un bâtiment d’habitation.
  • tout autour… qu’est-ce qu’est ça? Ce n’est pas un parc (je me verrais très mal faire un pique-nique juste sous ces fenêtres), ce n’est pas un jardin privé (pas d’accès depuis les appartements au rez), ce n’est pas une rue, ce n’est pas un espace qu’on puisse aimer: c’est un espace vert qu’on tond et qu’on taille sans pour autant pouvoir en profiter.

Le retour sur investissement de la forme urbaine ici est à son minimum.

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