Notre projet de Coopérative

Il y a quelques mois, je vous avais parlé de la possibilité de monter un projet d’habitat coopératif dans le canton de Genève. Entre temps, nous y avons travaillé dessus, et maintenant nous sommes prêts à lancer notre projet de coopérative d’habitation.

Notre coopérative proposera dès 2017 des appartements en location et des appartements à la vente en PPE, une commune du canton de Genève parmi celles indiquées ci-dessous.

Genève-Communes

Les appartements seront vendus ou loués à prix coûtant. Les prix seront basés sur les limites du coût de revient selon l’OFL.

Logements locatifs:

  • 1 pièce     260.000 CHF => 1’100 CHF/Mois
  • 2 pièces   350.000 CHF => 1’500 CHF/Mois
  • 3 pièces   450.000 CHF => 1’900 CHF/Mois
  • 4 pièces   545.000 CHF => 2’300 CHF/Mois
  • 5 pièces   650.000 CHF => 2’700 CHF/Mois

Logements en propriété par étage:

  • 2 pièces   430.000  CHF
  • 3 pièces    525.000  CHF
  • 4 pièces   630.000  CHF
  • 5 pièces    735.000  CHF

Maisons individuelles / mitoyennes:

  • 3 pièces  670.000  CHF
  • 4 pièces  790.000  CHF
  • 5 pièces  920.000  CHF

(Le nombre de pièces ne comprend pas la cuisine)

ren_1(Avant-projet. Volumes non définitifs.)

Début 2016 nous ouvrirons les inscriptions pour les différents projets. Dès que nous aurons 6-7 personnes intéressées pour le même endroit, nous demanderons aux intéressés de confirmer leur intérêt en prenant des parts sociales de la coopérative pour environ 35’000 CHF par appartement/maison.

ACCamera_6(Avant-projet. Volumes non définitifs.)

Pour les personnes qui ne sont pas prêtes à s’engager tout de suite pour un projet en particulier, nous proposerons également un investissement, sous forme de pars sociales, par tranches de 5’000 CHF, à un taux d’intérêt de 2%. Pour stimuler les personnes à investir, nous proposons:

  • pour les particuliers: Possibilité de réserver un appartement à vendre ou à louer, dès 35’000 CHF d’investissement.
  • pour les entreprises: possibilité d’obtenir des mandats en exclusivité, en échange d’un investissement correspondant à
    environ 10% du mandat.

Dès que la coopérative aura réuni 250’000 CHF, elle fera une promesse d’achat d’un terrain dans la région, et pourra démarrer les démarches en vue de l’obtention du permis de construire.

ACCamera_12(Avant-projet. Volumes non définitifs.)

À l’obtention du permis de construire, nous demanderons aux futurs habitants de prendre des parts sociales supplémentaires, nécessaires pour ouvrir le crédit de construction et commencer le chantier. À la fin du chantier, la coopérative vendra ou louera les appartements aux futurs habitants.

Si vous êtes intéressés par ce projet, n’hésitez pas à prendre contact avec nous!

 

Le triangle d’or de l’urbanisme durable

Vous avez un projet d’écoquartier, ou bien vous êtes en train de réviser le plan d’affectation de votre commune, et vous souhaitez savoir si votre projet répond aux critères d’un urbanisme durable?  Le site cityandplace.com propose le triangle d’or de l’urbanisme durable: si dans le quartier que vous êtes en train de dessiner il y a des lieux qui respectent le triangle d’or, votre quartier est un quartier durable.

Microsoft PowerPoint - Getting to Complete Blocks.pptx(source image)

Allons voir quelques exemples réel d’application de cette règle.

Rues secondaires

Dans les rues secondaires tous les modes de transport (piétons, vélos, voitures) se partagent l’espace sans division claire. On procède à basse vitesse, et les modes doux ont ici leur place de choix. Les transports publics passent sur ces rues uniquement dasn des cas exceptionnels, et restent plutôt sur les axes principaux. Le triangle d’or se traduit donc en:

  • Petites rues (6 à 12 m de large)
  • Zone 30 ou zone de rencontre
  • Marquage routier réduit au minimum
  • Présence d’activités commerciales

 

Allons voir quelques exemples, d’abord avec des rues résidentielles:

DSCN0340DSCN0338DSCN0337Malmö, quartier Bo01

Puis avec des rues plus animées:

100d1197Morges, Grand’Rue

DSCN1443Dénia, Espagne

Rues principales.

Dans les rues principales, l’espace dévolu à la marche est séparé de ce lui dévolu aux  modes de transports motorisés par une séparation physique (routes vs. trottoir) et par un espace tampon entre piétons et voitures, espace qui peut prendre aussi la forme d’une contre-allée, traitée comme une rue secondaire. Les cyclistes peuvent trouver de la difficulté à s’insérer dans cet type d’aménagement: le meilleur serait de leur proposer un parcours en parallèle dans une rue secondaire. Le triangle d’or se traduit donc en:

  • Espace tampon entre piétons et voitures
  • Contre-allée (si possible)
  • Aménagement spécial des passages piétons
  • Présence d’activités commerciales

Allons voir quelques exemples:

P1030672_Paris_V_boulevard_Arago_rwkParis, Boulevard Arago (source image): a gauche du grand poteau publicitaire l’espace piéton, à droite l’espace dédié aux voitures. Malgré la grande largeur de la chaussée, l’environnement reste vivable.

100D2124Rome, Via Veneto. La séparation entre trottoir et chaussée est ici renforcée par des petits kiosques placées entre les arbres.

100D1626Aigle. Les mêmes éléments, mais à plus petite échelle.

On peut aussi combiner des traversées et des arrêts de bus, et créer ainsi des véritables places urbaines.

DSCN2861.JPGCheseaux-sur-Lausanne: place de la gare, avec axe routier mis en zone de rencontre, commerces et arrêts de bus.

tumblr_nhkhinDuXd1raz9u3o1_1280.jpgSan Bernardino, California (source image)

Genve--genf-tpg-tram-708123.jpgGenève, Rond-point de Plainpalais (source image)

Alignements

Il n’y a pas toutes les rues qui peuvent supporter une enfilade continue d’espaces commerciaux, donc, il faut prévoir un type d’alignement qui puisse supporter des rez-de-chaussée résidentiels et commerciaux. On aura donc un double alignement:

  • Rez-de-chaussée commercial => construction en limite de parcelle
  • Rez-de-chaussée résidentiel =>   construction en retrait

DSCN2947Genève

100D2093Rome, Monte Sacro

Créer un entreprise ayant le travail comme but

Dans les billets précédents nous avons introduit les concepts de But et Moyens, et nous avons vu des exemples d’entreprises qui ont le travail comme but. Maintenant, voyons des idées sur la manière de créer une entreprise qui ait le travail comme but.

La manière la plus simple, mais aussi celle qui comporte le plus de risques, est de travailler en entreprise individuelle. Il n’y a pas besoin d’enregistrer son entreprise, et on peut commencer tout de suite à travailler. Par contre, on a aucune mesure de protection: si l’entreprise ne marche pas, on a pas droit au chômage et les créancier peuvent même se refaire sur le patrimoine personnel de l’entrepreneur.

Une deuxième possibilité est le portage salarial. Dans ce cas, l’entrepreneur travaille comme salarié, et facture au nom, de l’entreprise de portage. L’entreprise de portage versera au salarié un salaire correspondant à son chiffre d’affaires déduit des charges sociales. Deux exemples de société de portage salarial sont JAM international et Helvetic Payroll.

Une troisième possibilité est donnée par les Coopératives d’Activité et d’Emploi. Dans ce cas, les entrepreneurs deviennent membres d’une coopérative qui les emploie en portage salarial: ils peuvent donc décider du fonctionnement de ce qui est techniquement leur employeur. On peut aussi pousser plus loin le concept de coopérative d’activité et d’emploi, et mutualiser certains frais, notamment les locaux, les machines et le démarchage clients. Des exemples de coopérative d’activité et d’emploi sont l’espagnole CooperativaOnline et les françaises Oxalis et Cabestan. Pour en savoir plus sur les coopératives d’activité et d’emploi, je vous conseille cet excellent article de Bastamag.

Le travail comme but de l’entreprise.

Dans le billet précédent, on avait introduit les concepts de But et Moyens, et on avait aussi vu que le travail n’est pas un but (mais seulement un moyen) ni pour les entreprises capitalistes, ni pour les activités artistiques et sociales. On était restés avec la question si c’était possible de créer une entreprise qui avait le travail comme but.

Pour trouver une entreprise de ce type, il faut partir loin. D’abord au Burkina Faso:

Puis à Panama:

Pour revenir plus proche de chez nous. En Normandie, à la Ferme du Bec Hellouin:

Dans tous ces cas, on retrouve la recette pour un travail heureux dont j’avais parlé il y a quelques temps:

  • Avoir une passion pour quelque chose.
  • Connaître le plus possible sur sa propre passion, et devenir un expert dans son domaine de prédilection.
  • Faire correspondre sa passion est ses compétences au besoin de quelqu’un d’autre
  • Vendre les capacités acquises.

Et dans tous les cas, on trouve une coïncidence (au Burkina Faso et à Panama) ou une proximité (à la Ferme du Bec Hellouin) entre ceux qui ont le pouvoir décisionnel sur l’entreprise et ceux qui exécutent matériellement le travail. Cette coïncidence/proximité protège l’entreprise de la disparition du travail liée à l’avancée technologique: quel décideur permettrait la mise en place d’un système qui élimine son propre travail?

Le but et les moyens

J’ai suivi pendant un moment le débat sur le revenu de base, j’ai lu pendant un moment les raisons des uns et des autres, et il m’a toujours semblé que dans cette discussion il manquait quelque chose.

En gros, le discours derrière la proposition du revenu de base est celui-ci:

  • La technologie augmente la productivité. Chaque avancée technologique permet de obtenir plus de production avec le même travail.
  • L’augmentation de la productivité peut se traduire soit en une croissance de l’entreprise, soit en une réduction du travail, réduction qui comporte une augmentation du chômage. Dans les deux cas, les bénéfices pour les actionnaires de l’entreprise augmentent à parité de travail effectué.
  • Vu que l’avancée technologique est inévitable et que, au fur  et à mesure que la technologie avance, l’écart entre les bénéfices des actionnaires et le salaires des travailleurs tend à augmenter, il faut créer des mesures pour redistribuer la richesse produite par les entreprises. D’ici l’idée du revenu de base.
  • Avec le revenu de base, les travailleurs seraient libres de laisser tomber les emplois répétitifs et mal rémunérés (qui seront en tous cas bientôt tous remplacés par des robots) et se dédier à des activités artistiques et sociales qui difficilement trouvent leur place dans une économie de marché.

Dans ce discours, cette évolution est vue comme inévitable: le progrès technologique, la logique des entreprise et la non-rentabilité du travail social sont des invariantes non modifiables, qui font juste partie du contexte.

Et c’est là qu’on arrive au point manquant de notre discours: la notion de But et de Moyens.

Le But est la raison d’être d’une entreprise. Si une action aide une entreprise à réaliser son but, alors l’entreprise exécutera cette action; si une action éloigne une entreprise de son but, alors l’entreprise n’exécutera pas cette action. Le but d’une entreprise est toujours unique: une entreprise ayant deux buts différents pourrait se trouver à devoir choisir entre ces deux buts, ce qui est contraire à la définition même du but. Cela implique aussi que une entreprise ayant un but à la fois économique, écologique et social (comme celle imaginée par l’économie sociale et solidaire), ne peut pas exister.

Les Moyens sont les actions que une entreprise entreprend pour arriver à réaliser son but. Chaque action existe non pas en elle même, mais en vue de la réalisation du but. Contrairement au but qui est toujours unique, plusieurs Moyens peuvent exister à l’intérieur d’une même entreprise.

Ceci dit, revenons à notre discours sur le revenu de base, et allons voir quels sont les buts et les moyens des différents acteurs.

Les entreprises capitalistes, qui offrent actuellement la plupart des postes de travail sur le marché, ont comme but la valorisation du capital social de l’entreprise. Le travail des salariés de l’entreprise est uniquement un moyen parmi d’autres de réaliser cette valorisation du capital: si le travail salarié est le système le plus efficace pour valoriser le capital social, une entreprise capitaliste embauchera du monde; s’il y a des autres systèmes plus efficaces (automatisation, outsourcing, spéculation financière…) une entreprise capitaliste choisira ces autres systèmes.

Les activités artistiques et sociales, qui devraient remplacer le travail salarié dans l’emploi du temps des futurs rentiers du revenu de base, ont comme but la réalisation d’une prestation sociale ou d’une œuvre d’art. Dans ce cas, encore plus que dans le cas d’une entreprise capitaliste, le travail est juste un parmi les différents moyens de mener à bien une activité artistique ou sociale.

Donc, à ce point nous pouvons affirmer que ni les entreprises capitalistes, ni les activités artistiques et sociales ont la création de places de travail comme but. Et par conséquence, ni les unes ni les autres sont des moyens efficaces de créer des places de travail.

Serait donc possible de créer une entité qui aie la création de places de travail comme but? La réponse dans le prochain billet.

Planifier le stationnement comme on planifie les écoles.

Dans l’article précédent nous avons vu que normalement on planifie les places de parc de la même manière qu’on planifie les toilettes. On veut que les deux soient:

  • abondantes,
  • pas chères,
  • faciles d’utilisation.

Et on se retrouve vite avec ça:

Surface_Parking_Lots,_Downtown_East_Minneapolis,_Feb._2013_(23404903724)Une ville dessinée autour du parking (source image).

Et puis, on risque de se retrouver dans une spirale sans fin, avec des places de stationnement qui sont au même temps surabondantes et insuffisantes:

Sans compter la tentation de transformer les places de stationnement en quelque chose de plus rentable

Donc, il faut prendre un autre modèle, Passons donc au modèle de l’école.

Dans le modèle de l’école:

  • le pouvoir public fait une estimation des besoins en écoles, et organise en conséquence le nombre de classes.
  • si le nombre d’enfants augmente ou diminue, le pouvoir publique réagit en ajoutant ou éliminant des classes.
  • le pouvoir publique décide l’emplacement des écoles, en veillant qu’elles ne soient pas trop lointaines des habitations des familles concernées.
  • si les familles ne sont pas satisfaites de l’offre scolaire proposée par les pouvoirs publics, elles peuvent se tourner vers des écoles privées, ou éduquer elles-mêmes leurs enfants.

De manière analogue, pour les places de parc:

  • le pouvoir public n’impose pas aux privés l’obligation d’aménager des places de stationnement.
  • il réserve des terrains et alloue un budget pour la réalisation de places de stationnement en cas de besoin.
  • si le besoin se présente (notamment, trop de voitures dans la rue, pas de places pour les habitants et utilisateurs du quartier), le pouvoir public réalise des places de stationnement sur les terrains réservés.
  • si les privés veulent davantage de places de stationnement, ils les réalisent eux-mêmes sur les terrains de leur propriété.

Des garages et des toilettes

C’est sûr, personne ne voudrait d’une maison sans toilettes.

Toilet_in_Chisungu_School_(5567810168)(source image)

On serait obligés de se rhabiller et sortir chaque fois qu’on a un besoin pressant, on devrait chaque fois partir à la chasse pour trouver une toilette libre et en bon état,  et puis, si la mode des maisons sans toilettes prend pied, on risquerait vite de se retrouver avec les rues pleines de pipi et de caca (j’ai vécu pendant 6 ans dans une impasse à côté d’un pub, et je sais de quoi je parle).

Pour les places de parc, c’est plus ou moins la même chose.

Moscow,_Kozitsky_Lane(source image)

L’idée d’être arrivé à destination sans pouvoir se parquer semble aussi inconfortable que l’idée de ne pas trouver une toilette dès qu’on a un besoin pressant; La vue d’une rue remplie de voitures mal garées est aussi inconfortable que celle d’une rue remplie de caca; et l’idée que quelqu’un puisse utiliser notre place de parc est aussi dégoutante que l’hypothèse de trouver un inconnu dans notre salle de bain.

Donc, on planifie les places de parc de la même manière qu’on planifie les toilettes. Il faut que les deux soient:

  • abondantes,
  • pas chères,
  • faciles d’utilisation.

Avec cette approche, on se focalise sur le besoin pressant, et on oublie souvent que les parking et les toilettes sont quelque chose qui est bien important, mais qu’on aimerait pas avoir tout le temps devant les yeux.

1024px-Utedo(source image)

Et que si on planifie les places de parc uniquement sur la base des besoins pressants des automobilistes, on se retrouve vite avec quelque chose de ce type:

Surface_Parking_Lots,_Downtown_East_Minneapolis,_Feb._2013_(23404903724)Une ville dessinée autour du parking (source image)

Peut-on trouver des solutions alternatives? La réponse, dans le prochain billet.

 

 

le retour sur investissement de la forme urbaine

Ces jours-ci je me suis penché sur des questions d’urbanisme, et je suis tombé sur le concept de retour sur investissement de l’urbanisme. En faisant des recherches sur ce sujet (je vous conseille notamment l’excellent blog Granola Shotgun) j’ai appris comment la plupart de l’urbanisme contemporain ait un très mauvais retour sur investissement: si celle-ci semble une mauvaise nouvelle, il est aussi vrai qu’il y a beaucoup de potentiel d’amélioration.

Allons voir quelques exemples: 1024px-Mirepoix_square_in_summer 1024px-Mirepoix,_place_des_CouvertsNous sommes à Mirepoix, Ariège. Ici on voit clairement que chaque espace a une, voire plusieurs fonctions:

  • En haut à gauche, les habitations.
  • en bas a gauche, dans l’arcade, les commerces.
  • au centre, le passage pour piétons et pour les véhicules de livraison (cet espace peut aussi être utilisé pour y placer des camion-bar et y créer un petit marché).
  • à droite, le parc public.

1024px-Mirepoix_on_Market_day Pour quelqu’un qui veuille tester un nouveau business, c’est très facile de se placer sur l’allée centrale et essayer de vendre ses produits.

1024px-Dancers_in_MirepoixC’est aussi un espace intéressant pour les artistes de rue.

1024px-Vue_Mirepoix_(Ariège)Ce qui est valable à l’échelle de la rue est également valable à l’échelle de la ville. Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • en premier plan, la rue commerçante qui nous avons vu dans les images précédentes
  • au milieu, des espaces résidentiels, susceptibles de se transformer en espaces commerçants s’il y en a besoin
  • au fond, des terres agricoles.

Tout ce dont on a besoin pour vivre est dans cette image, et tout ce qui est dans cette image a une fonction. Le retour sur investissement de la forme urbaine ici est à son maximum.

(Source images)

Allons maintenant dans un quartier typique d’une banlieue américaine.

1024px-NM_2 (source image)

Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • Au centre, une route carrossable.
  • Au fond, une rangée de maisons.
  •  Entre deux, un espace dont la fonction n’est pas très claire: trop proche des maisons pour être un parc public, pas assez privatisé pour être un jardin privé… il n’est pas non plus très accueillant pour des activités telles que un marché ou une exposition d’artistes.

Le retour d’investissement de le la forme urbaine de cet endroit est moyen, voire bas. Quand même, on pourrait l’augmenter en installant quelques arbres de plus, quelques couverts, quelques bancs et en y installant quelques activités.

Allons encore plus loin, avec ce troisième exemple.

1024px-Dorog-housing_estate (source image)  

Dans l’image ci-dessus, nous avons:

  • au centre, un bâtiment d’habitation.
  • tout autour… quoi est-ce? Ce n’est pas un parc (je me verrais très mal faire un pique-nique juste sous ces fenêtres), ce n’est pas un jardin privé (pas d’accès depuis les appartements au rez), ce n’est pas une rue, ce n’est pas un espace qu’on puisse aimer: c’est un espace vert qu’on tond et qu’on taille sans pour autant pouvoir en profiter.

Le retour sur investissement de la forme urbaine ici est à son minimum.