Atelier « projets de vie et projets d’habitat », 2 juin 2015

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Dans un billet précédent, j’avais mentionné le rapport entre parcours de vie est projets d’habitat, et identifié 4 catégories de personnes (familles avec enfants, couples proches de la retraite, retraités, héritiers) qui avaient des attentes différentes, voire opposées.

J’avais aussi remarqué que, si certaines catégories (notamment les familles avec enfants) sont très convoitées par le marché immobilier, des autres catégories (notamment les familles recomposées et les couples avec des enfants déjà grands) sont moins représentées.

Donc, il y a de la matière pour organiser un atelier! Donc j’ai le plaisir de vous inviter à l’atelier:

Projets de vie et projets d’habitat

Un atelier pour discuter des différentes envies et besoins en matière d’habitat, présenter quelques idées d’habitat alternatif (appartements cluster, maisons intergénérationnelles…) et commencer à transformer vos envies en des projets concrets.

À la Maison Verte à Romont, le 2 juin 2015, de 18h30 à 21h30.
Programme de la soirée:

1 – présentation
1.1 – phases de la vie et types d’habitat
1.2 – différents types d’habitat (cluster, maison intergénérationnelle etc…)

2 – atelier pratique
2.1 – tour de table
2.2 – création de groupes de travail
2.3 – première élaboration projets

le prix d’entrée est de 30 CHF (25 CHF pour les inscription faites à l’avance). Pour s’inscrire, c’est par ici.

Métamorp-house (mon petit coup de cœur)

Il y a quelques jours, j’ai eu la chance d’assister à la conférence de Mme Mariette Beyeler au Salon de l’immobilier de Neuchâtel, et j’ai eu un petit coup de cœur pour sa démarche Métamorp-house.

Metamorp-house part du constat que le marché immobilier est centré sur les familles avec enfants. Une fois que les enfants ont grandi:

  • Les parents se retrouvent souvent avec une maison trop grande pour eux et difficile à entretenir.
  • Au fur et à mesure qu’ils prennent de l’âge, les parents ont de plus en plus du mal à emprunter les escalier de la maison pour accéder aux chambres.
  • Les enfants devenus adultes ont souvent la peine à se loger, et souvent ne trouvent pas un appartement assez grand pour eux.

La solution à ces problèmes pourrait venir d’une transformation de la maison:

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  • Le rez-de-chaussée est agrandi pour créer une chambre pour les parents.
  • L’étage est surélevé pour créer une maison familiale pour les enfants et leur famille.
  • La villa est divisée en deux appartements , pour garantir assez de privacité aux parents et aux enfants.

Comme résultat collatéral de cette démarche, la densité des quartiers de villas augmente (là où il y avait une famille, maintenant il y en a deux), en permettant ainsi d’arriver à une masse critique permettant d’installer des commerces de proximité et d’améliorer la desserte en transports publics.

Pour mieux connaître cette démarche, je vous invite à aller sur metamorphouse.info (ou sur weiterbauen.info si vous parlez allemand) et à découvrir les différents projets.

Villas Minergie P-Eco à Romont: une villa est à vendre

10549608_10152948080229360_574424494202521392_oVous vous souvenez des villas Minergie P-Eco à Romont dont je vous avais parlé ici ,ici, ici et ici?

Maintenant une des trois maisons (celle de gauche dans les photos ci-dessous) est à vendre: si vous êtes intéressés, vous pouvez contacter le propriétaire sur http://lab-immo.ch11201159_10153201992124360_8198124607711389742_o10463801_10152480475054360_5619985373408477219_o

Inauguration de la Maison Verte à Romont: photos et article

L’inauguration de la Maison Verte à Romont s’est très bien passée: des conférences, des stands (y compris le notre), et un marché de produits locaux ont investi les différents locaux de la maison.

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Pour plus d’infos, je vous invite à voir les photos de l’inauguration, ainsi que l’article de La Liberté au sujet de la Maison Verte.

Immeuble de 4 appartements à St-Gingolph

Aujourd’hui je continue avec un projet en cours, la rénovation et l’agrandissement d’un immeuble à St-Gingolph. Le programme comprend:

  • Deux commerces au rez-de-chaussée
  • Deux appartements au premier étage
  • Un appartement au deuxième étage, avec terrasse et entrée de plain-pied
  • un appartement au troisième étage, avec terrasse.

Pour commencer, voici l’état avant travaux. L’ensemble en transformation comprend:

  • le petit bâtiment en brique non terminé
  • l’immeuble en vert
  • la terrasse en pierre avec plein d’herbe dessus.

Avant-travaux

Et voici l’aspect après travaux: les trois bâtiments sont surélevés et uniformisés, et l’intérieur est refait à neuf.

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Et maintenant, passons à l’intérieur: commençons par le premier étage, où il y aura deux appartements:Appartamento_2_PSAppartamento_1_PS

Puis au deuxième étage, où il y aura un grand appartement avec terrasse et accès de plain-pied: terzo piano cucina FINALE
Terzo Piano

Et enfin au troisième étage, où il y aura aussi un autre grand appartement avec terrasse. Attico_2_FINALEAttico_1_FINALE Attico_3_FINALE

Les appartements de cet immeuble sont toujours à vendre: si vous êtes intéressés, c’est par ici!

Deux villas jumelées dans le canton de Genève (projet non réalisé)

Cette fois-ci, je vous montre projet non réalisé, celui de deux villas mitoyennes dans le canton de Genève.  Donc, en lieu et place des photos, ici il y aura des dessins.

Donc, voici les plans, du sous-sol à la toiture:

040_140127_chambesy plans 17 ok Sous-sol var 040_140127_chambesy plans 17 ok Rez var 040_140127_chambesy plans 17 ok Étage var

040_140127_chambesy plans 17 ok toiture var

Puis, on continue avec les façades: 040_140127_chambesy plans 17 ok Façade SO (1) 040_140127_chambesy plans 17 ok Façade SE (1) 040_140127_chambesy plans 17 ok Façade NO (1) 040_140127_chambesy plans 17 ok Façade NE (1)

Pour terminer avec la coupe.040_140127_chambesy plans 17 ok Coupe A (1)

Magasin DIKI Service à Carouge

Voici un autre de mes projets récents, le réaménagement du magasin DIKI Service dans le Centre Commercial de Carouge.

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Transformation à Genthod

Aujourd’hui, je vous montre un petit projet que j’ai fait ces derniers temps: l’adjonction d’une cheminée et l’ouverture d’une fenêtre dans une petite villa à  Genthod.

Ici la maison avant travaux: DSCN0056

Ici la cheminée, après travaux:
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Et ici la fenêtre:
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La reforme du PLQ de 2013

Après l’histoire du PLQ des Semailles, dont j’avais parlé dans mon dernier billet, l’instrument du PLQ a fait l’objet en 2013 d’une profonde réflexion par les autorités cantonales genevoises, réflexion qui a fait émerger un certain nombre d’éléments:

  • Les lois qui règlent la construction à Genève sont plus complexes que dans les autres cantons suisses. Dans le canton de Vaud, la plupart des règles de construction sont établies au niveau du règlement communal de construction, à l »exception de quelques points très généraux qui sont traités par la LATC et son règlement. Dans le canton de Fribourg c’est plus ou moins la même chose, avec un poids des règlementations cantonal légèrement plus important. Dans le canton de Genève, la totalité des règles de construction sont établies au niveau cantonal et sont reparties dans plusieurs textes de loi: la densité dans la LCI et son règlement, les places de parc dans la RPSFP, les zones de développement dans la LGDZ et son règlement, et ainsi de suite avec tous les autres aspects de la construction. Dans ce contexte, le PLQ a l’avantage de régler en avance la plupart des questions, de manière à réduire les incertitudes dans la phase de projet architectural.
  • Le PLQ est conçu par les différents services cantonaux (le but est surtout celui de résoudre les conflits entre les différents services), et la consultation des propriétaires des parcelles intéressées arrive à la fin du processus. De plus, le PLQ prévoit souvent des remaniements parcellaires sans vérifier l’intention des propriétaires concernés.  La plus grande opposition vient justement de ces derniers, qui se retrouvent avec un projet et avec un remaniement parcellaire sur lesquels ils n’ont aucun contrôle,.
  • Au fil du temps, la conception des PLQ s’est standardisée autour des types de projets qui garantissaient le consensus le plus large au sein des différents services cantonaux. De ce point de vue, le type d’immeuble le plus efficace était la barre de 16 m d’épaisseur.

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Un exemple des nouveaux quartiers de Genève: la cité nouvelle de Onex-Lancy (source image)

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La composition typique des nouveaux quartiers de Genève: une alternance de villas et barres d’immeubles (source image)

La nouvelle version des PLQ propose une série de changements pour résoudre les problèmes rencontrés jusqu’à présent, et aboutir à des plans de meilleur qualité ainsi que à des procédures plus courtes et plus fluides.

  • L’accent passe du plan au processus: un pilote du PLQ est désigné dès le début du processus.
  • La concertation entre les différents services publics, et entre les services publics et les propriétaires se fait dès le début de la procédure, et continue jusqu’à arriver à un plan qui satisfait tout le monde.
  • Si un secteur du PLQ est plus compliqué à réaliser, on peut remettre son application à une étape ultérieure, sans bloquer le reste du plan.
  • Le PLQ définit des espaces publics et des îlots. L’implantation des bâtiments n’est plus fixée par le PLQ, mais est libre à l’intérieur des îlots.

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Un exemple de division entre espaces publics et îlots dans la planification du XIX siècle: l’Ensanche de Bilbao (source image). On revient à un type de planification comme celui-là, où les espaces publics sont décidés à l’avance, mais pas la typologie des bâtiments.

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Exemple d’îlot urbain de nouvelle construction à Dresde (source image). Avec la nouvelle version des PLQ, ce type de construction est à nouveau possible.

Le PLQ ainsi modifié réussira-t-il à garantir des formes urbaines plus agréables et des procédures plus rapides? On verra ces prochaines années, avec les premières constructions, si cette reforme a tenu ses promesses. Entre temps je vous invite à approfondir la question en lisant les documents officiels:

Le PLQ bien tempéré: le remaniement parcellaire

Depuis quelques semaines, je m’intéresse à la question de la densification. À Genève, densification semble être devenu un vilain mot. Dans des autres villes, les propriétaires font tout ce qui est en leur pouvoir pour pouvoir densifier leur parcelle (y compris s’introduire de nuit dans les locaux du service de l’Urbanisme pour corriger à la main les plans d’affectation de la ville), tandis que à Genève les propriétaires font tout ce qui est en leur pouvoir pour empêcher la densification.

Comment on est arrivé à ce blocage? Allons examiner la situation plus en détail.

À Genève, il y a pas mal de zones villas qui ont été rattrapées par la ville. Autrefois en périphérie, ces zones villas se retrouvent aujourd’hui entourés de nouvelles constructions, proches des transports publics et des services de proximité. L’idée de densifier ces zones pour y loger davantage de population semble la plus logique: davantage d’habitants peuvent utiliser les services publics existants, on utilise le sol de la manière la plus rationnelle, et les propriétaires peuvent valoriser leurs terrains.

Pour ces zones, l’état propose donc un déclassement, de la zone 5, à la zone de développement 3.

  • La zone 5 permet l’édification de petits bâtiments de 2-3 étages, tandis que la zone 3 permet l’édification de bâtiments de 6-7 étages. Pour les propriétaires, cela équivaut à doubler leur possibilités de construction. C’est donc plutôt une bonne nouvelle.
  • La zone de développement oblige les propriétaires à réaliser 25-30% de logements d’utilité publique, ou de céder à l’état 25% de la surface de la parcelle, pour réaliser des logements publiques. C’est une moins bonne nouvelle pour les propriétaires, mais on peut toujours concevoir des jolis projets (il y a notamment des coopératives comme La Smala ou Le Bled, qui font souvent ce type d’opérations).
  • Dans la zone de développement, on a l’obligation de réaliser un PLQ, plan localisé de quartier. Et ceci ce n’est pas une bonne nouvelle, car dans la plupart des cas, un PLQ ressemble à ça:

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PLQ des Semailles au Grand-Lancy: la tabula rasa (source image). Plus d’infos sur ce plan sont disponible sur le site de l’état de Genève. Le plan couvre la portion de territoire indiquée ici.

La plupart des PLQ fait tabula rasa de l’état actuel du territoire qu’ils règlent: les nouveaux immeubles sont implantés sur le territoire indépendamment du parcellaire existant, et un nouveau parcellaire est dessiné autour des nouveaux immeubles.

Donc, pour que le PLQ soit réalisé, il faut que tous les propriétaires soient d’accord (ou qu’ils soient convaincus d’une manière ou d’une autre) à démolir leur bien, remanier leur parcelle, et construire selon le nouveau plan. C’est très rare que tous les propriétaires  soient d’accord à mettre en œuvre un PLQ: dans la grande majorité des cas, les propriétaires font recours contre le plan, et les procédures s’étendent sur des dizaines d’années. L’opposition aux PLQ ne vient pas d’une prétendue méchanceté des propriétaires, mais plutôt du cycle de vie des villas.

Les villas ont généralement un cycle de vie de 30 à 40 ans, qui se déroule en différentes phases:

  1. Un couple âgé de 25-35 ans, avec enfants en bas age, achète une villa, pour donner aux enfants un espace où jouer dehors. Appelons ça le moment T0.
  2. Les enfants ont grandi et ont quitté la maison. Les parents travaillent toujours et accueillent les enfants de temps à autre dans le jardin familial. Dans cette phase, les gens sont peu disposés à vendre leur maison, mais ils peuvent facilement la transformer pour l’adapter à leurs nouvelles exigences, notamment par la construction d’un logement supplémentaire. On est à T0+25 ans
  3. Les parents sont à la retraite, et décident de vendre le domicile familial, désormais devenu trop grand, pour financer leur retraite et avoir une rentrée d’argent supplémentaire. Fin du cycle à To+35 ans.
  4. Dans un autre cas, les parents décident de profiter de leur villa jusqu’à la fin de leurs jours.  à leur décès, les enfants héritent de la villa: souvent ils en ont plus besoin (ils ont souvent déjà une famille, et ils ont fait leur vie ailleurs), et décident de la vendre. Fin du cycle à To+45 ans.

Si au début, tous les propriétaires d’un lotissement de villas sont dans la même phase de la vie (famille avec enfants en bas âge), les parcours de vie divergent vite: après 50-60 ans (l’âge moyenne des lotissements de villas) on peut facilement trouver des familles dans tous les phases de leur vie. Donc, au moment de proposer un PLQ, nos nous trouverons devant nous plusieurs cas de figure:

  • la famille avec enfants, qui veut conserver la villa jusqu’au départ de ces derniers,
  • le couple proche de la retraite, qui est intéressé à construire dans des brefs délais,
  • les retraités, qui veulent garder leurs villas jusqu’à la fin de leurs jours.
  • les héritiers, qui veulent construire tout de suite.

Mettre d’accord ces 4 catégories de personnes est pratiquement impossible: chaque catégorie a ses attentes et ses projets et, dans tous projets impliquant un remaniement parcellaire, l’une ou l’autre catégorie se sentira lésée, car obligée de revoir son projet de vie.

Donc, un tel projet de PLQ risque d’être amené en justice jusqu’à que toutes les villas aient terminé leur cycle de vie, 30-40 ans après la rédaction du plan.

Une solution alternative serait de proposer des plans de quartier sans remaniements parcellaires. Un exemple dans ce sens est le plan proposé, en alternative au PLQ des Semailles, par les propriétaires concernés.

projet alternatifLe plan alternatif (source image). Les volumes construits sont les mêmes que ceux proposés par le PLQ officiel, le seul changement est l’absence de remaniement parcellaire.

Dans un PLQ ainsi organisé, chaque propriétaire est libre de construire ou pas: s’il construit, il est obligé de construire 25% de logements sociaux, s’il construit pas, rien ne se passe.

Faisons une comparaison entre l’itinéraire des 2 PLQ.

PLQ avec remaniement parcellaire:

  • le plan est émis au moment T0
  • les propriétaires font recours contre le plan. Chaque propriétaire continue à faire recours jusqu’à la fin de son cycle de vie.
  • Les recours continuent jusqu’à que le cycle de vie de la dernière villa soit terminé. On est à T0+45 ans
  • Maintenant on peut construire: entre permis de construire, plans de détail, chantiers etc, on peut prendre jusqu’à 10 ans supplémentaires. On est à T0+55 ans.

Temps passé entre la rédaction du plan et les premières constructions: 45 ans
Temps passé entre la rédaction du plan et les dernières constructions: 55 ans

PLQ sans REMANIEMENT PARCELLAIRE:

  • le plan est émis au moment T0
  • Certains propriétaires  font recours contre le plan. Des autres pas.
  • Chaque recours peut être traité individuellement: vu qu’il ne fait pas trouver des accords impliquant tous les propriétaires, on peut traiter les recours assez vite. On pourrait aussi diviser les PLQ en plusieurs morceaux, et mettre en œuvre en priorité les plans concernant les propriétaires les plus désireux de construire.
  • Une fois les recours traités, les premiers propriétaires commencent à construire. On est à T0+10 ans.
  • Les propriétaires construisent chacun à son rythme: les héritiers commenceront juste après la fin du traitement des recours, les gens proches de la retraite suivront dans les 10-15 ans qui suivent, les familles commenceront à construire une fois les enfants partis de la maison. La transformation du quartier va continuer pendant le 45 ans qui suivent, et se stabilisera autour de T0+55, avec 90% des maisons construites (on peut dire qu’il y aura toujours 10% des propriétaires qui ne veulent pas construire en aucun cas).

Temps passé entre la rédaction du plan et les premières constructions: 10 ans
Temps passé entre la rédaction du plan et les dernières constructions: 55 ans

Donc, si on évite le remaniement parcellaire dans un PLQ, on peut arriver à construire avec 35 ans d’avance!